본문내용 안녕하십니까? 법무법인 맑은뜻 강수영 변호사입니다.
전세금보다 집값이 더 낮아지는 역전세 현상, 전세 세입자들의 걱정이 이만저만이 아닙니다.
보통 집주인은
1. 싸게 내놓고 있어도 전세가 안 나간다, 세입자가 구해지면 전세금을 주겠다 기다려달라, 2. 내가 대출을 받아서 일부라도 돌려줄테니 전세금 낮춰서 재계약 해주라, 3. 아예 이 집을 그냥 가져가라
이 정도로 지금 상황에 대처하고 있는데요. 전세금 반환 거부 우려가 생기는 거죠.
그런데 세입자 입장에서는 다양한 이유로, 무조건 이사를 나가야 하고 전세금을 돌려받아야만 하는 분들도 많습니다. 이런 분들, 법적으로 뭘 해야하는지 딱 정해드립니다.
다시보기 : https://www.youtube.com/watch?v=5cgM30cfbhs
관련해서 제가 KBS 뉴스에서 방송한 영상인데 참조하시고요. 방송은 시간 제한상 간단합니다. 자세한 건 아래 내용 읽으셔야 해요.
STEP 1. 건물등기부 열람하기- 법원 인터넷등기소에 접속하셔서 건물 등기부를 열람합니다.
혹시 등기부를 봐도 뭐가 뭔지 잘 모르시는 분들은 고민할 것 없이 그냥 저희 법무법인 연락하시고 상담예약 잡으세요. 등기부도 저희 법인에서 발급 및 열람해드립니다. 솔직히 말씀드려서 이런 분들은 혼자 아무 것도 하실 수 없습니다.
등기부를 보실 수 있는 분들은 '갑구' 부분에서 가압류나 압류가 잡혀있는 것이 있는지, '을구' 부분에 근저당권이 설정된 것이 있는지 확인합니다.
STEP 2. 실거래가격 파악하기 - 각종 어플리케이션이나 사이트 활용하셔서 최근 거래실적 파악합니다.
부동산 실거래가격 조회하는 방법 요즘 다양하죠? 전셋집 다른 호실들, 특히 비슷한 평수들 최근 6개월 거래실적 찾아봅시다.
거래가 얼마 정도에 되는지 파악하고 전세시세도 객관적으로 파악합시다. 새로운 세입자가 들어오더라도 얼마 정도에 들어올 것인지 대강 파악이 됩니다. 그리고 전셋집의 가치를 알면 나중에 소송 후 전세금을 돌려받을 가능성이 얼마나 될지도 파악이 되죠.
STEP 3. 갱신거절 의사표시하기 - 내용증명이든, 문자든 좋습니다.
묵시적 갱신 아시죠? 가마니처럼 가만히 계시면 전세계약이 묵시적 갱신이 되버립니다. 그러면 전세금 돌려달라 소릴 하기가 아주 번거롭고 늦어집니다. 그러니 미리미리 갱신 거절의 의사표시를 합시다. 전세계약서를 꺼내시고, 전세기간이 끝나는 날을 딱 파악하세요. 그리고 그 날부터 적어도 2개월 전까지는 반드시 갱신 거절을 하셔야 합니다. 하시기만 하면 되는 것이 아니라, 2개월 전까지 집주인이 거절 통지를 받았다는 것까지 객관적으로 증거를 확보하셔야 됩니다.
이걸 어떻게 하면 될까요? 내용증명우편 보내는 방법도 있고요, 문자를 보내는 방법도 있습니다. 문자나 카톡으로 하실 것 같으면 '임대인 님, 저는 00아파트 00동 00호 임차인 000입니다. 저는 전세계약을 갱신할 의사가 없음을 통지합니다'라고 보내시고요, 바로 캡쳐! 하시고, 그 다음 집주인이 읽었다는 표시(혹은 답장)가 생기면 또 캡쳐! 하셔서 잘 보관하세요. 잘 못하시겠다, 저희 법무법인 상담예약 하세요.
STEP 4. 임차권등기명령신청
전세금 돌려받기 전에 이사나가거나 주민등록 전출해버리면 대항력, 우선변제력 잃는다는 것 잘 아시죠? 전세기간이 끝날 무렵 법원에 임차권등기명령신청 바로 하세요. 그래야 이사를 나가도 문제가 없습니다. 그리고 임차권등기명령을 받게 되면 사실상 집주인은 해당 집을 다른 세입자에게 임대하는 것이 매우매우 어려워집니다. 협상을 하시더라도 이 절차는 진행하면서 하셔야죠. 준비해야 할 서류나 신청절차는 인터넷에서 쉽게 검색하실 수 있습니다. 이것도 쉽지 않다, 그냥 속 편하게 저희 법무법인 상담예약 하시면 됩니다.
STEP 5. 가압류신청
전셋집 시세가 너무 낮으면 소송에서 승소해봐야 건질 게 많지 않습니다. 집주인의 다른 재산들을 미리 동결해야 합니다. 소송 도중에 집주인이 재산을 타인에게 넘기거나 은행에 담보로 주고 돈을 대출해버리면 여러 모로 골치아파집니다. 이럴 때 집주인의 다른 재산들을 가압류를 해야 하는 거죠. 전셋집은 가압류할 필요가 없습니다. 임차권등기명령을 받았으니까요.
SETP 6-1. 형사고소?
전세금 안 돌려준다, 돌려주겠다고 하면서 차일피일 미루면서 자꾸 거짓말한다, 그러면 사기 아니냐! 이런 말씀하시는 분들 참 많으신데, 민사 분쟁이 사기 범죄가 되기란 생각보다 까다롭습니다. 무자본 갭투자를 반복하는 집주인이 아닌 이상 집 1개만 갭투자하는 사례가 사기죄로 처벌되기란 쉽지 않아요. 그러니 형사고소 가능성에 대해선 저희 법무법인의 전문적인 상담을 받고 판단하시기 바랍니다. 가능한 경우라면 하는 것이 좋습니다.
STEP 6-2민사 소 제기? 지급명령신청?
지급명령신청은 빨리 끝난다던데요! 라고 알아오시는 분들이 많이 계십니다. 물론 그렇죠. 집주인 입장에서는 전세기간이 끝났는데 무슨 할 말이 있겠습니까. 지급명령신청 접수하고 2주만 지나면 판결이 확정되니까 굉장히 신속하고 좋죠. 그런데 문제는 집주인이 '송달'을 안 받는 경우가 많다는 겁니다. 소든 지급명령신청이든 법원이 집주인에게 우편으로 소장이나 신청서 부본을 송달하는데, 이걸 수령해야 절차가 진행이 됩니다. 그런데 시간을 벌어보겠다고 이걸 안 받는 분들이 많습니다. 이럴 땐 지급명령신청이 불가능합니다. 소 제기를 바로 하시는 게 차라리 낫습니다. 민사소송 절차에서는 공시송달이 가능하기 때문이죠. 민사소송으로 가면 집주인이 다투지 않는 한 3개월 내외로 1심 판결이 선고될 수 있습니다.
STEP 7. 강제집행신청
판결이 선고되고 나면 전셋집 경매신청, 기타 다른 가압류해놨던 재산들 강제집행 신청을 하면 됩니다. 이 단계에서 집주인과 합의 교섭이 오가는 경우도 많습니다. 법적 절차를 하기 전에 협상하는 것과, 이렇듯 강제집행 단계까지 와서 협상하는 것은 협상력에 있어서 큰 차이가 있겠죠?
오늘은 큰 그림을 그려드렸습니다. 소송이라는 것이 생각보다 변수가 많고 챙겨야 할 것들도 많습니다.
막연히 불안해하실 필요는 없지만, 전세기간이 많이 남으셨더라도 특히 대구지역 역전세 현상은 갈수록 확산될 조짐입니다.
미리미리 대비하시는 것이 좋겠습니다.
특히 새집에 바로 전세 들어가신 분들! 굉장히 신경쓰셔야 합니다. 집주인이 무자본 갭투자를 했을 가능성이 매우 높거든요.